5月11日，北京首批集中出讓土地競拍落下帷幕。首批集中出讓30宗地塊，共吸引200余家房企參與。多宗地塊達(dá)到最高限價后，轉(zhuǎn)入競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案階段，競標(biāo)最終結(jié)果10個工作日后才見分曉。

目前實行“兩集中”制度(重點城市對住宅用地集中公告、集中供應(yīng))的城市，熱點地區(qū)土地市場依然火爆，部分地區(qū)成交樓面均價和溢價率則有所下降。集中供地新政對房企的“擇時+擇地”能力以及關(guān)鍵時點的融資能力、營運能力等提出更高要求。“眾多城市最近集中出讓地塊，房企難以兼顧，只能分散火力。”參與了杭州集中出讓地塊拍賣的一家中型房企負(fù)責(zé)人呂偉對記者表示。

土地市場冷熱不均

最近一段時間，樓市政策頻出，包括“三道紅線”從房企融資端發(fā)力等，而實行“兩集中”制度，加大土地供應(yīng)力度，抑制地塊出讓價格過高，最終達(dá)到讓房價降下來的目的，共同構(gòu)成推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機(jī)制。

在11日的北京土拍現(xiàn)場，北京住總集團(tuán)負(fù)責(zé)土拍的王姓高管對記者表示：“以前很多房企不一定會參與密云、延慶的冷門地塊競拍，有些房企可以趁機(jī)撿漏。此次情況完全不同，不管冷門、熱門地塊，大家一窩蜂去搶。金地、中?；久繄龆紖⑴c，保證金就交了上百億元。進(jìn)入競拍環(huán)節(jié)，很多房企一舉到底，競拍環(huán)節(jié)根本成交不了，只能交材料轉(zhuǎn)入競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案階段。監(jiān)管部門對房企資質(zhì)、成本管控、項目預(yù)計銷售等綜合資質(zhì)進(jìn)行二次審核評估，再決定地塊歸屬。”

“北京這次土拍，20%的保證金要提前交，競拍失利則3個工作日退錢。如果轉(zhuǎn)入競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案階段，退錢時間至少推遲10個工作日。房企損失的不僅是利息，還可能失去參與其他城市土拍的機(jī)會。從這個角度看，對房企資金管控要求更高了。”路勁地產(chǎn)集團(tuán)投資部負(fù)責(zé)人對記者表示。

“能來的房企此次都來了，除了實打?qū)崊⑴c，還可以學(xué)習(xí)流程，適應(yīng)新規(guī)則。不少房企高管決定調(diào)整全年拿地、銷售思路。首先是要搶抓回款，因為從銀行借貸拿地太難了。另外，盡可能上半年拿，這樣才有機(jī)會搶在年底之前項目入市。如果下半年拿地，今年銷售基本就黃了。”上述王姓高管對記者表示。

5月7日至8日，杭州首次集中拍地同樣熱度空前。本次集中供應(yīng)57宗涉宅地塊，累計攬金1178.2億元，占去年全年(含商地)杭州市區(qū)總成交額(2521億元)的47%，成交規(guī)模及溢價率均超預(yù)期。

此前，作為土地市場首個采用“兩集中”制度的城市，長春的首批住宅用地出讓則平淡收場。長春首次集中出讓地塊總成交面積達(dá)390.6萬平方米，成交總額194.44億元，涉及40宗地塊。其中，30宗底價成交，6宗出現(xiàn)多家房企競價情況，僅1宗達(dá)到最高限價。

為何“兩集中”制度下土地市場冷熱不均?記者多方了解到，不同地區(qū)樓市關(guān)注度存在較大差異，而前期房企對“兩集中”制度多存有觀望態(tài)度，近期則轉(zhuǎn)向積極參與。隨著實行“兩集中”制度城市密集出讓土地，房企已經(jīng)開始感到“分身乏術(shù)”。面對多個熱點地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，大型房企也“力不從心”。

“參與土拍，房企的大量資金被凍結(jié)，‘多線作戰(zhàn)’參與更多城市的土拍難度大。”呂偉表示，“這可能也是‘集中’出讓希望達(dá)到的效果，避免哄搶。”

中指土地運營總監(jiān)張凱指出，22個采取“兩集中”制度供地的城市，多集中在4月、7月、10月發(fā)布地塊出讓公告。截至4月底，長春、廣州、重慶、無錫、沈陽率先采取“兩集中”制度進(jìn)行了土拍活動，累計成交164宗地塊，總建筑面積達(dá)2607萬平方米，成交總金額超過2183億元。5月，上旬是杭州、北京迎來集中出讓活動，中旬將有福州、青島、深圳、天津進(jìn)行集中地塊出讓，下旬還將有南京、濟(jì)南、寧波、蘇州，出讓活動整體較為密集。

不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前的土拍市場冷熱不均跟集中供地政策關(guān)系不大，主要還是當(dāng)?shù)貥鞘型顿Y價值、投資潛力決定。比如，吉林市場本身就相對偏冷。如果冷門地區(qū)調(diào)整土地成本，熱門地區(qū)通過限價、競品質(zhì)、提高配建水平等措施壓縮房企利潤，土地市場冷熱狀態(tài)可能發(fā)生變化。另外，不少房企上半年拿地力度較大，這一輪土拍過去后，房企有了土地儲備“墊底”，客觀上會帶來土地市場降溫。

華西證券研報顯示，集中供地新政對房企的“擇時+擇地”能力要求高，并對房企在關(guān)鍵時點的融資能力、營運能力、投資能力等提出了新的要求。中小房企在熱點城市的生存空間進(jìn)一步被壓縮，三四線城市可能成為中小房企青睞的地區(qū)。而大型開發(fā)商難以同時兼顧多個城市，將給中小房企帶來更多拿地機(jī)會。

從已實行“兩集中”制度的地區(qū)看，長三角地區(qū)諸多城市土地市場熱度依舊較高，新政對地價的打壓作用尚不明顯。而青島、重慶等地成交樓面均價和溢價率均有所下降，土地市場熱度整體有所回落。

考驗房企資金管理能力

“隨著集中供地城市增多，房企的資金管理能力面臨考驗，須綜合考慮自己的土地儲備與融資谷峰等因素，應(yīng)對新的形勢。”東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)總裁胡長龍對記者表示，“對于大型房企而言，只要資金能正常運作，都會積極參與土拍。如果錯過機(jī)會，很長一段時間這個區(qū)域都沒有土拍?，F(xiàn)在只是部分城市實行該政策，其影響尚未讓企業(yè)感到慌亂。在多地土拍信息密集發(fā)布的背景下，一些大型房企會從短拆市場獲取資金，預(yù)計資金短拆市場會進(jìn)一步被激活。”

實行集中供地制度的城市增多，土拍市場“亂花漸欲迷人眼”，令房企難以兼顧。有的房企在實行“兩集中”制度的城市土地儲備不足，于是向周邊城市溢出拿地補(bǔ)貨。

胡長龍指出，中小房企特別是區(qū)域排名靠前的地方性房企，會有更多機(jī)會拿到地塊。地方性房企會進(jìn)一步加強(qiáng)與頭部房企合作，以借助頭部房企的資金和品牌優(yōu)勢，預(yù)計聯(lián)合拿地情況會增多。

“房地產(chǎn)市場分化進(jìn)一步加大，不少項目運轉(zhuǎn)艱難。作為區(qū)域深耕企業(yè)，公司在區(qū)域內(nèi)具備較強(qiáng)的營銷和轉(zhuǎn)化優(yōu)勢。”胡長龍強(qiáng)調(diào)，如果通過集中供地的方式拿地不夠，東方今典會加大收并購業(yè)務(wù)。

“房企規(guī)模效應(yīng)的分水嶺會更加明顯。比如，上千億元規(guī)模的，會去更多城市發(fā)展;規(guī)模小的，更多在自己城市開展業(yè)務(wù)，不求規(guī)模，穩(wěn)扎穩(wěn)打也蠻好。年銷售規(guī)模在300億元至800億元的這部分企業(yè)比較尷尬，既跟不上大型企業(yè)的步伐，向銀行貸款也不容易，受影響會比較大。”嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示。

多措并舉穩(wěn)樓市

從一些房企的表態(tài)看，“兩集中”制度有利于房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)、健康發(fā)展。出于對資金及“三道紅線”的考慮，不少房企表示將更加審慎地開展業(yè)務(wù)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，截至目前，第一批以“兩集中”制度出讓的地塊，起始出讓金合計超過7000億元;疊加已宣布將實施“兩集中”制度、但尚未披露金額的，第一批集中出讓土地金額有望超過萬億元。

近期，廣州、杭州、北京等“史詩級”土拍頻現(xiàn)，多地一次性出讓土地金額超過千億元。集中供地對房企的資金鏈帶來考驗。同時，單次大批量土地供應(yīng)，也對政府部門的管理能力提出了更高要求。

有參與土拍的房企反映，一些房企為了提高拍中率，會想出各種辦法降低成本，未來可能造成房屋質(zhì)量問題等。另外，土地集中拍賣，會帶來項目集中入市，引發(fā)市場不穩(wěn)。如何保證新房入市節(jié)奏平穩(wěn)，成為地方政府和開發(fā)商共同面臨的問題。

胡長龍指出，房企集中供貨，市場競爭將更加激烈，將考驗房企的產(chǎn)品力與營銷能力，新房市場分化將加劇。