今年以來(lái)，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)2016年10月和2017年4月出臺(tái)的兩輪調(diào)控態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)穩(wěn)定，商品房銷售面積延續(xù)去年回落態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)漸趨理性。

日前，珠海市統(tǒng)計(jì)局公布，一季度，珠海商品房銷售面積58.61萬(wàn)平方米，同比下降33.0%;全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額162.60億元，同比增長(zhǎng)18.6%，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受兩輪調(diào)控政策影響，此前的非理性市場(chǎng)快速降溫，投機(jī)炒房得到有效遏制。

去年以來(lái)，珠海陸續(xù)采取多項(xiàng)舉措保障市民基本居住需求，不久前出臺(tái)的人才新政更是高度聚焦人才住房問(wèn)題。今年，珠海將繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，嚴(yán)格落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”總體定位，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

采寫：梁涵 何麗苑

銷售 商品住宅銷售面積同比降幅超50%

去年底，珠海房地產(chǎn)調(diào)控已顯成效。《2017年珠海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》(以下簡(jiǎn)稱《公報(bào)》)顯示，去年，珠海商品房銷售面積為509.65萬(wàn)平方米，同比下降22.0%，其中住宅420.28萬(wàn)平方米，同比下降29.6%。2017年年底，全市商品房待售面積167.09萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.8%，其中住宅66.77萬(wàn)平方米，同比下降8.2%。

延續(xù)去年調(diào)控的趨勢(shì)，銷售面積下降一直保持至今年第一季度。市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，商品房銷售面積呈負(fù)增長(zhǎng)，全市商品房銷售面積58.61萬(wàn)平方米，同比下降33.0%。

分類型看，住宅銷售面積下降幅度較大，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積增長(zhǎng)較快。其中，商品住宅銷售面積38.65萬(wàn)平方米，同比下降51.9%;辦公樓銷售面積11.46萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)342.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積3.87萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.8%。

此前，特別是在2016年度，房地產(chǎn)業(yè)曾是珠海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要拉動(dòng)力量。市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，而去年以來(lái)，珠海GDP增長(zhǎng)主要依靠工業(yè)和非營(yíng)利性服務(wù)業(yè)。一季度，工業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)61%，而珠海房地產(chǎn)業(yè)增加值下降約24.4%，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率降低12.9%，經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度降低。

二手房交易方面，一季度，珠海二手房交易面積為28.84萬(wàn)平方米，同比下降12.4%。其中，住宅交易面積25.82萬(wàn)平方米，同比下降12.7%;辦公樓交易面積1.64萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)79.2%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房交易面積1.39萬(wàn)平方米，同比下降42.9%。

一季度，全市二手房交易金額29.24億元，同比增長(zhǎng)2.2%。其中，住宅交易金額27.3億元，同比增長(zhǎng)2.8%，辦公樓交易金額6387萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)68.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房交易金額1.3億元，同比下降21.6%。

著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀接受本報(bào)專訪時(shí)表示，從全國(guó)總體情況看來(lái)，限購(gòu)等政策性調(diào)控措施正在各地實(shí)施，在這樣的背景之下，商品房成交困難是必然的結(jié)果，從這一點(diǎn)看來(lái)，珠海也不例外。

投資 一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增18.6%

《公報(bào)》顯示，去年全年，珠海商品房施工面積為3253.98萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.1%，其中商品住宅1908.85萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.6%。商品房竣工面積422.80萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)17.1%。

增長(zhǎng)的施工面積及庫(kù)存背后，是同樣增長(zhǎng)的投資額。根據(jù)《公報(bào)》數(shù)據(jù)，2017年，珠海房地產(chǎn)開發(fā)投資666.12億元，比上年增長(zhǎng)3.9%。按地區(qū)分，香洲區(qū)投資190.37億元，下降13.6%;金灣區(qū)投資84.11億元，增長(zhǎng)6.1%;斗門區(qū)投資107.92億元，增長(zhǎng)7.2%。分類型看，商品房住宅投資425.22億元，下降5.4%;辦公樓投資89.70億元，增長(zhǎng)77.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資72.10億元，增長(zhǎng)18.0%。

不只是去年，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)同樣延續(xù)至今年一季度。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度，珠海完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額162.60億元，同比增長(zhǎng)18.6%，增幅同比提升20.2個(gè)百分點(diǎn)。

在整體保持穩(wěn)定的同時(shí)，從工程用途看，商品住宅、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增速冷熱不均。住宅投資為98.98億元，同比增長(zhǎng)4.6%;辦公樓為22.48億元，同比增長(zhǎng)69.1%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房16.03億元，同比下降0.4%。

另一方面，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為42.8%，占比仍較高，但同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，投資結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。

葉檀認(rèn)為，隨著粵港澳大灣區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，區(qū)域整體固定資產(chǎn)投資量將逐步增加，珠海也正處于城市建設(shè)加速期，在這樣利好的前提條件下，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為被開發(fā)區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)大，投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，這反映市場(chǎng)活力正逐步釋放。

房?jī)r(jià) 去年市區(qū)商品房均價(jià)超3萬(wàn)元/平方米

不久前，90后珠海市民小梁與未婚夫剛剛?cè)胧至思t樹別院一套116平方米三居室，價(jià)格約為41000元/平方米。從去年年中開始不停看房的小梁發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)雖然穩(wěn)住了，但房?jī)r(jià)有小幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)。“一方面看好珠海這座城市的發(fā)展?jié)摿Γ硪环矫嬉彩莿傂瑁跃统迷缛胧至恕?rdquo;小梁稱。

根據(jù)珠海市商品房預(yù)(銷)售專網(wǎng)、世聯(lián)平臺(tái)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2017年珠海市中心城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為33672元/平方米，同比上升18.36%。西區(qū)方面則顯示，斗門商品住宅成交均價(jià)14942元/平方米，同比上升24.31%;金灣18555元/平方米，同比上升29.01%。

增長(zhǎng)的趨勢(shì)也一直保持至今年第一季度。世聯(lián)平臺(tái)監(jiān)測(cè)得今年1—2月全市商品住宅成交均價(jià)為21533.41元/平方米，同比上升15.23%;3月全市商品住宅成交均價(jià)22115元/平方米，同比上升8.76%。

對(duì)珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)有20多年研究經(jīng)驗(yàn)的資深媒體人韓云鵬對(duì)此頗有體會(huì)。他介紹，2016年至今，價(jià)格回暖最為明顯的是二手房，由此帶動(dòng)珠海整體房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)。“今年春節(jié)以來(lái)，二手市場(chǎng)回暖明顯。相比去年七八月的最低位，目前，二手房?jī)r(jià)格已基本回到2016年的峰值。”韓云鵬稱，從中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)以及法拍房情況來(lái)看，二手房源均在減少，這種“惜售”的現(xiàn)象，也進(jìn)一步證明樓市的回暖。

有業(yè)內(nèi)人士分析，過(guò)去一年，“穩(wěn)”字當(dāng)頭的調(diào)控政策下，以往非理性市場(chǎng)得到快速降溫，珠海房地產(chǎn)調(diào)控取得實(shí)效，投機(jī)炒房得到有效遏制。該人士認(rèn)為，隨著粵港澳大灣區(qū)的逐步發(fā)展，以及港珠澳大橋即將通車等利好消息，珠海市場(chǎng)憑借優(yōu)越的地理?xiàng)l件，會(huì)越來(lái)越被外界看好。

觀察“控”與“供”結(jié)合解決住房問(wèn)題

住房問(wèn)題一直是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重大問(wèn)題，關(guān)系千家萬(wàn)戶的基本生活保障。

今年的珠海市政府工作報(bào)告提出，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，嚴(yán)格落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”總體定位，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

2016年10月和2017年4月出臺(tái)的兩輪調(diào)控政策，可謂是穩(wěn)定珠海住房市場(chǎng)的重拳，實(shí)施以來(lái)也取得了相應(yīng)成效，投機(jī)炒房得到有效遏制。

除了“控”，珠海也努力嘗試在“供”上下功夫。記者從珠海市保障性住房管理平臺(tái)獲悉，截至4月25日，包括公共租賃住房、城市棚戶區(qū)改造、墾區(qū)危房改造在內(nèi)，珠海市2018年新開工保障性住房有1690套，基本建成的有4958套，續(xù)建的為153套，保障房的建設(shè)在緊鑼密鼓地進(jìn)行。

與此同時(shí)，今年4月15日起，《珠海市配建公共租賃住房和人才住房實(shí)施辦法》生效，有效期兩年。該《辦法》明確規(guī)定，新出讓土地商品住房開發(fā)項(xiàng)目、城市更新項(xiàng)目中，配建人才住房和公共租賃住房的面積，不得低于住宅建筑面積的10%，以解決高層次人才、符合公共租賃住房保障條件的技術(shù)和技能人才住房問(wèn)題。其中，公共租賃住房單套建筑面積不超過(guò)60平方米，人才住房單套建筑面積不超過(guò)100平方米。

尤其值得一提的是，上月出臺(tái)的珠海人才新政對(duì)于人才的住房問(wèn)題高度聚焦，一方面在全國(guó)首創(chuàng)贈(zèng)送50%的住房產(chǎn)權(quán)，給予各層次人才極具競(jìng)爭(zhēng)力的住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn);另一方面，積極籌建人才住房，提出未來(lái)5年將籌集不少于3萬(wàn)套人才住房，用于妥善解決各類人才安居需求。對(duì)于基礎(chǔ)性人才，也提供住房補(bǔ)貼、租房和生活補(bǔ)貼等，符合條件的基礎(chǔ)性人才可申請(qǐng)入住人才公寓和公租房等，租金按照市場(chǎng)租金水平的70%收取。

此外，珠海也在積極探索租房市場(chǎng)的新路徑。去年11月，建設(shè)銀行率先在廣東佛山、深圳等國(guó)家住房租賃試點(diǎn)城市推出住房租賃金融業(yè)務(wù)。2017年11月14日，中國(guó)建設(shè)銀行珠海市分行聯(lián)合珠海22家房地產(chǎn)企業(yè)舉行共建珠海住房租賃市場(chǎng)銀企合作簽約儀式，雙方簽署了《共建珠海住房租賃市場(chǎng)銀企合作協(xié)議》，希望透過(guò)住房租賃平臺(tái)和眾多配套產(chǎn)品服務(wù)，建成覆蓋滿足政府、開發(fā)商和租客等多方需求的住房租賃體系。

目前，珠海的租房貸款市場(chǎng)尚未真正開啟，建設(shè)銀行珠海分行正在籌備相關(guān)基礎(chǔ)性工作，待住房租賃監(jiān)控平臺(tái)上線后，方可全面打開市場(chǎng)。