智通財經(jīng)APP獲悉，國金證券(600109)發(fā)布研究報告稱，廣州打響了一線城市認房不認貸的“第一槍”，在銷售持續(xù)承壓背景下，預計高能級城市將有更多寬松政策出臺，支持房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖。寬松政策主要利好重點布局一線和強二線城市的主流房企，如建發(fā)國際集團(01908)、越秀地產(chǎn)(00123)、招商蛇口(001979)(001979.SZ)等;一線本地房企同樣因此受益，如城建發(fā)展(600266.SH)、珠江股份(600684.SH)等。
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事件：8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，其中提到，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
國金證券主要觀點如下：
銷售基本面加速下滑，亟待寬松政策落地支持。
2023年1-7月全國商品房銷售額同比-1.5%，7月單月同比-19.3%;1-7月商品房銷售面積同比-6.5%，7月單月同比-15.5%。一線城市整體銷售表現(xiàn)雖好于全國平均水平，但近兩個月銷售同樣持續(xù)承壓，據(jù)wind高頻數(shù)據(jù)，8月(截至25日)一線城市新房銷售月度累計同比-27.7%，連續(xù)三個月同比下降，而廣州在四個一線城市中銷售下滑壓力相對較大，6月、7月銷售面積分別同比-33.7%、-15.8%，也亟需寬松政策落地支持。
廣州打響一線城市認房不認貸“第一槍”。
8月25日，住建部、央行、金管總局出臺認房不用認貸政策并納入“一城一策”工具箱，打開了目前一線城市嚴格執(zhí)行認房認貸的政策空間。此次廣州作為一線城市代表明確落地認房不認貸，驗證了我們在6、7月外發(fā)的《一線城市迅速響應，高能級城市寬松政策有望落地》等多篇報告中的判斷。一線城市認房不認貸的落地，將大幅降低置換改善需求首付比例門檻(從7-8成降至3-3.5成)，促進購房需求的釋放。
其他一線城市寬松政策預計“箭在弦上”。
當前各能級城市銷售均持續(xù)承壓，若要促進市場整體企穩(wěn)，一線城市帶頭是關(guān)鍵。在廣州落地認房不認貸后，預計其他一線城市也將緊隨其后，同時或還有多項配套政策出臺，包括但不限于放松遠郊區(qū)域限購限售、放寬非普通住宅的認定標準等。我們預計認房不認貸與其他寬松政策將形成一線城市的政策“組合拳”，促進置換需求及改善需求的釋放，支撐市場銷售企穩(wěn)回升。
供給側(cè)再迎支持，地產(chǎn)板塊有望引領(lǐng)本輪市場上漲。
8月27日證監(jiān)會發(fā)布上市房企再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。本次放開上市房企再融資不能破凈的限制是對房企“三支箭”融資的補丁支持，預計將和房地產(chǎn)需求側(cè)政策協(xié)同發(fā)力，支持房地產(chǎn)市場企穩(wěn)。截至8月25日，中證全指房地產(chǎn)指數(shù)的PB-LF為0.86，位于近十年1.9%的百分位，估值處于絕對底部區(qū)間，在政策帶動下，地產(chǎn)板塊有望引領(lǐng)本輪市場上漲。
風險提示：寬松政策對市場提振不佳;三四線城市恢復力度弱;多家房企出現(xiàn)債務違約。
