值得提醒的是，雖然多家銀行對存量房貸祭出批量轉規則，但是還是可以選回固定利率。而且房貸族的選擇機會只有1次，選定了就不能后悔，將伴隨你一直到還清貸款。到底如何選劃算呢?

存量房貸批量轉LPR引爭議

據央行統計數據顯示，2019年末個人住房貸款余額30.07萬億元。也就是說，30萬億的存量房貸，將迎來計價方式的巨變。按照央行〔2019〕第30號公告(以下簡稱“30號公告”)規定，2020年1月1日前的存量浮動利率房貸利率“換錨”，最遲于2020年8月31日之前完成。可以選擇LPR定價，也可以選擇固定利率，由借款人自主選擇。

8月12日，工建農中郵儲五大國有銀行同時發布公告稱，將于2020年8月25日起，對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換為LPR。而此前，交行、招行、民生、浦發、興業等銀行已宣布批量轉LPR。

不過，銀行此舉也引發爭議。程先生三年前向銀行按揭了200萬房貸，供25年，當時享受了八五折優惠。他說這個利率水平已算較低，而且自己也不考慮提前還貸，所以此前銀行通知轉LPR，但他已決定選擇固定利率，以為默認了就行。“沒想到銀行來這么一出，不選擇的全部批量轉LPR，如果想選擇固定利率的，則需要手動操作，這是否是霸王條款呢?”程先生質疑道。

而很多借款人則完全不懂如何選。“前幾天聽說國有大行準備硬性把供樓貸款改為LPR定價，不知道里面有什么貓膩?”李小姐笑稱自己是吃瓜群眾，她說，完全不懂LPR，也不懂利率走勢，更不懂如何賺。

中關村互聯網金融研究院首席研究員董希淼指出，對銀行來說，如果未經客戶同意就批量轉換，將來LPR上行超過一定水平，不排除相關投訴可能增加，銀行將存在一定聲譽風險。

強制轉?可以改選固定利率

多家銀行為何要批量轉LPR?記者注意到，工農中建郵儲五大行的相關公告都提到，此次批量轉LPR是根據央行“30號公告”的要求。

有銀行人士認為，大部分人仍不主動進行選擇，這也是銀行祭出批量轉LPR規則的原因之一。實際上，存量房貸轉LPR工作是今年3月1日開始啟動，不過，廣州日報全媒體記者不久前對多家國有大行調查發現，其廣州地區客戶中，主動選擇轉換的客戶只占20%左右。

而對于銀行為何是批量轉LPR而非批量轉固定利率，董希淼認為，大型銀行擬開展批量轉換，主要出于滿足央行宏觀審慎評估(MPA)考核的需要。董希淼進一步分析了存量貸款轉LPR定價的重要性：“央行正推動貸款LPR運用，深化利率市場化改革。今年1月1日起，金融機構新發放的貸款必須參照LPR定價，但應用范圍仍然有限。加快和擴大LPR在存量貸款中的應用，將使LPR全面成為貸款定價的基準，更好地發揮LPR在貸款定價中的關鍵作用，使貸款利率能更及時反映市場利率變化，有助于提升貨幣政策傳導效果，提高金融資源配置效率。”

值得強調的是，此次批量轉LPR并非強制轉LPR。銀行的公告已經明確提示，如果客戶不接受銀行的批量轉換規則，借款人是可以重新選擇固定利率。不過，選擇機會只有一次，不能重選。

專家：銀行應加強向借款人普及相關知識

而銀行此次將存量房貸批量轉LPR，是否屬于霸王條款?北京大成(廣州)律師事務所律師陳浩認為，這是商業銀行根據人民銀行的規定進行的，不能視為霸王條款。人民銀行是金融監管機構，其對于貨幣政策的規定具有法律效力，商業銀行必須執行。對于借款人來說，關鍵是要先弄懂兩種利率的區別，哪種劃算就選哪種。

而對于銀行可能引發的聲譽風險，董希淼也對銀行提出建議，要加強向借款人普及存量貸款定價基準轉換的意義，讓全社會充分認識、理解并支持利率市場化，推進定價基準轉換工作平穩開展。

LPR定價or固定利率哪種劃算?

那么，月供族到底該選LPR定價還是固定利率呢?

“對于借款人來說，不管是選擇固定利率還是‘LPR+加點’浮動利率，都面臨著一定的利率風險。”民生銀行首席研究員溫彬表示，目前LPR是下行趨勢，所以如果選擇了LPR浮動利率，房貸成本會較之前減少。但是，未來，如果LPR利率一旦出現回升，房貸利率則會上升，甚至有可能超過以前的月供成本。

溫彬進一步指出，短期來看，未來兩三年，利率還是保持下降的趨勢，但是，利率下降更多是傾向于1年期LPR利率，而由于國家政策是保持房地產市場總體平穩，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。另外，中長期LPR走勢，影響因素復雜，難以預測。

因此，溫彬建議，可根據自身情況，以及貸款價格、貸款期限，貸款余額等，綜合選擇更適合自己的還款方式。“如果是此前的房貸利率價格折扣力度大，月供剩余時間比較長的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。而如果月供剩余時間較短，貸款余額也不大，LPR一旦反轉，可以通過提前還款方式來規避利率波動的風險的情況，則可以選擇浮動利率。”

董希淼則建議：“毫不猶豫地轉成掛鉤LPR!”他進一步解釋道，判斷長期利率走勢上行還是下行，不確定性太大。但中短期利率下行基本上是有共識的，那先把這幾年的優惠享受到再說。其次，不管是自住還是投資，房子持有年限平均不會超過十年，將來不管是換房還是賣掉，房貸必須要歸還的。所以并不需要考慮太長期限的利率走勢。

“如果真是出現了與預期不一樣的大幅上升的利率走勢，還有個解決辦法就是提前還貸。事實上，很多人會提前還款的。”董希淼強調道。

數說：LPR下降15個bp 百萬月供減少90元

目前，最新1年期LPR報價為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，其價格已連續三個月“按兵不動”。而廣州日報全媒體記者根據央行的報價整理得出，自去年8月LPR報價機制改革以來，至今年7月共報價12次。其中，1年期LPR下降過4次，累計下降40bp;5年期以上LPR共下降過3次，分別下降5bp、5bp、10bp，今年以來累計下降15bp。

記者計算得出，如果是100萬貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，按照今年5年期以上LPR累計下行15個bp計算，購房者月供可以減少約90元，合計30年能減少利息大約32400元。